새 아파트에 입주했는데 벽에 금이 가고 욕실에서 물이 샙니다. 하자보수는 언제까지, 누구에게 청구해야 하나요?

하자는 공사상 잘못으로 생긴 결함을 말합니다

공동주택관리법은 하자를 공사상 잘못으로 균열이나 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 생겨 건축물이나 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함으로 정의하고, 사업주체가 분양에 따른 담보책임을 지도록 정하고 있습니다. 오래 사용해서 생긴 마모나 입주자가 직접 고친 부분에서 생긴 문제는 하자로 보기 어려우므로, 결함이 언제부터 어떤 모습으로 나타났는지 기록해 두는 것이 다툼을 줄입니다.

담보책임기간은 공사 종류마다 다릅니다

기간은 세대 안 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일부터 계산하고, 하자보수 청구는 담보책임기간 안에 해야 하므로 기간이 끝나기 전에 서면으로 청구해 기록을 남깁니다. 기간 안에 생긴 하자로 인한 손해배상(법 제37조 제2항)은 보수 청구와 별개의 권리이므로 시효를 포함해 따로 검토합니다. 욕실 누수처럼 원인이 방수층인지 배관인지에 따라 기간이 5년과 3년으로 갈리는 경우도 있어, 원인을 밝히는 조사가 청구의 첫 단계가 되기도 합니다.

사업주체는 15일 안에 답해야 합니다

하자보수를 청구받은 사업주체는 15일 안에 하자를 보수하거나, 하자 부위와 보수 방법, 보수에 필요한 기간과 담당자 연락처를 적은 하자보수계획을 서면으로 알리고 그 계획에 따라 보수해야 하며, 보수 기간은 특별한 사유가 없으면 60일 안으로 잡아야 합니다. 하자가 아니라고 판단한 사항은 그 이유를 서면으로 알려야 하므로, 거절 이유가 적힌 문서를 받아 두면 다음 절차에서 그대로 쓸 수 있습니다.

보수와 함께 손해배상이나 분쟁조정도 쓸 수 있습니다

사업주체는 담보책임기간에 생긴 하자로 인한 손해를 배상할 책임도 지므로, 보수가 이루어지지 않거나 보수로 회복되지 않는 손해가 있으면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하자인지 아닌지나 보수 범위를 두고 의견이 갈리면 국토교통부의 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 여부 판정이나 분쟁 조정을 신청할 수 있고, 판정에서 하자로 인정되면 사업주체는 판정서에 따라 보수하고 그 결과를 위원회에 알려야 합니다.

준비할 일

하자 부위를 날짜와 함께 기록합니다

균열의 길이와 폭, 물이 샌 자리와 번진 범위를 자를 대고 사진과 영상으로 남기고, 처음 발견한 날과 이후 커진 과정을 날짜별로 적어 둡니다.

담보책임기간의 시작일을 확인합니다

세대 안의 하자는 집을 인도받은 날부터, 공용부분의 하자는 사용검사일부터 기간을 계산하므로 인도증서 등 주택 인도일을 확인할 수 있는 자료와 사용검사일을 먼저 확인합니다.

서면으로 하자보수를 청구합니다

관리사무소나 사업주체의 하자 접수 창구에 접수하되, 전화로만 알리지 말고 접수증이나 문서로 청구한 사실과 날짜가 남게 합니다.

답변 기한을 챙깁니다

사업주체는 청구받은 날부터 15일 안에 보수하거나 하자보수계획을 서면으로 알려야 하므로, 그 기한이 지나도 답이 없으면 다음 절차를 준비합니다.

자주 묻는 질문

• Q1

  세대 안 하자도 입주자대표회의를 거쳐야 하나요?

  A

  세대 안 전유부분의 하자는 입주자가 직접 사업주체에게 청구할 수 있고, 원하면 관리주체가 대신 청구하도록 맡길 수도 있습니다. 복도나 지하주차장 같은 공용부분의 하자는 입주자대표회의나 관리주체, 관리단이 청구하므로, 개인이 발견했다면 관리사무소에 알려 공용부분 청구에 넣도록 합니다.

• Q2

  담보책임기간이 지나서 발견한 하자는 청구할 수 없나요?

  A

  하자보수 청구는 담보책임기간 안에 해야 하므로(공동주택관리법 시행령 제38조 제1항) 기간이 지난 뒤에는 보수를 청구하기 어렵습니다. 기간 안에 생긴 하자로 인한 손해배상은 보수 청구와 별개의 권리이므로 시효를 포함해 상담에서 따로 검토합니다. 입주 초기에 찍어 둔 사진이나 관리사무소 접수 기록이 하자가 생긴 시점을 보여 주는 자료가 되므로, 사소해 보이는 결함도 발견할 때마다 기록해 둡니다.

• Q3

  오피스텔도 같은 기간이 적용되나요?

  A

  공동주택관리법의 담보책임기간은 공동주택에 적용되고, 오피스텔처럼 공동주택이 아닌 집합건물은 집합건물법이 정한 기간을 따릅니다. 집합건물법은 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년, 그 밖의 하자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정한 기간 안에 권리를 행사하도록 하고 있어, 건물의 종류부터 확인한 뒤 기간을 계산합니다.

법령과 참고자료

법령 확인일: 2026.10.16. 위 링크에서 원문을 확인할 수 있습니다.