지체상금은 채무자가 이행기에 채무를 이행하지 않을 경우 이에 관해 채권자에게 지급할 것으로 사전에 정해두는 금품을 뜻합니다. 채무자가 이행기에 채무를 이행하지 않을 경우 지체상금 약정이 효력을 발생합니다. 지체상금 약정은 물건 공급계약이나 건축 등 일의 완성을 목적으로 하는 도급계약에서 주된 계약에 부수되는 종된 계약으로 체결되는 경우가 많습니다.

 

지체상금 약정을 하는 이유는 채무자에게 이행기를 준수할 것에 대한 심리적 압박을 가하고, 손해배상의 발생 및 범위에 대한 입증의 곤란으로부터 채권자(도급인)를 구제하기 위한 것인데, 분쟁을 사전에 예방하는 목적도 있습니다. 법률적 성격에 대해서는 대법원 판결이 대체적으로 손해배상액의 예정으로 보고 있지만 위약벌로 보는 판결도 있습니다.

도급계약은 일의 완성을 목적으로 하는 계약으로, 수급인은 목적물을 완성하여 도급인에게 인도할 의무를 부담하고, 도급인은 이에 대한 대가로 공사대금을 지급할 의무를 부담하는데 이러한 목적물 인도의무와 공사대금지급의무는 동시이행관계가 인정됩니다.

 

그러나 정상적으로 공사를 완료 했음에도 불구하고 대금을 지급하지 않는 건축주들의 횡포가 문제가 되는 경우가 많습니다. 반대로 도급인이 공사대금을 지급했는데도 불구하고 수급인이 공사를 완공하지 않고 있는 사례도 있습니다.

 

또한 공사 진행 중 예상치 못한 상황이 발생하여 변경시공이 생기는 등 계약 내용과 다른 상황으로 흘러가게 되면서 초기 작성했던 계약서 내용에 들어가지 않은 경우도 있습니다.

 

계약 당사자가 공사대금에 대해서 인정하지 않고 지급하지 않으려 하거나 공사계약 당사자의 인적사항이 정확하게 파악되지 않았다면 소송을 통해 자신의 권리를 지켜야 합니다. 이런 경우에는 공사의 완성여부가 핵심입니다.

 

원칙적으로 공사의 완성 여부에 대한 입증책임은 시공자에게 있고, 건축물 같은 경우는 관할관청의 사용승인이 있었는지 여부가 일의 완성 여부 판단에 중요한 역할 중 하나입니다. 기타 인테리어 공사 등과 같이 사용승인 절차가 없는 공사의 경우 기타 관련 자료를 통하여 일의 완성 여부를 입증해야 합니다.

일반적으로 건축공사도급계약에서 공사대금의 지급의무와 공사의 완공의무가 반드시 동시이행관계에 있는 것은 아니지만 도급인이 계약상 의무를 부담하는 공사 기성부분에 대한 공사대금 지급의무를 지체하고 있고, 수급인이 공사를 완공하더라도 도급인이 공사대금의 지급채무를 이행하기 곤란한 현저한 사유가 있는 경우에는 수급인은 그러한 사유가 해소될 때까지 자신의 공사 완공의무를 거절할 수 있습니다.(대법원 2005. 11. 25. 선고 2003다60136 판결)